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2019-06-28 作者:澳门新葡亰手机版   |   浏览(183)

集团资源整合,完成收购保利(香港)控股有限公司50%股权

地产央企激励突破,利于公司稳健、高质量发展

保利地产(600048.CH/人民币12.60, 买入)第五届董事会第十五次会议审议通过了《关于收购保利(香港)控股有限公司50%股权的议案》。公司拟采用现金方式收购公司实际控制人保利集团持有的保利香港控股50%股权,成交价格为23.82亿元,并按照50%的持股比例承接保利香港控股应偿还保利集团的股东借款本金和应付未付利息27.71亿元,合计对价51.5亿元。

    公司公告,截至2018年6月20日,公司已完成上述交易的股权交割工作,已持有保利(香港)控股有限公司50%股权。交易完成后,保利地产将实现对中国保利集团有限公司境内房地产业务整合,并进一步扩大业务区域,有利于提升经营规模和市场占有率,巩固公司行业龙头地位。

    公司2017年12月22日发布公告,董事会审议通过了《关于实施房地产项目跟投的议案》,单一项目跟投总金额上限不超过项目资金峰值的10%,跟投人员通过申购专项资管计划或信托计划等合规的投资结构参与,公司董事、监事不参与跟投。

    点评

    前5月销售增速居龙头公司前列

    此次跟投激励方案在央企中具有显著创新与突破,灵活性向民营企业看齐,契合十九大报告中“改革国有资本授权经营体制……促进国有资产保值增值,推动国有资本做强做优做大”的要求,同时也将促使跟投人员在投资项目时更加审慎,绑定公司与员工利益,既利于公司在当前房地产调控背景下稳健增长,也符合中央经济工作会议提出的“高质量发展”思路,为未来持续发展夯实有利基础。

    1)现金收购保利控股50%,间接获取保利置业20%股权。保利香港控股是保利集团旗下的投资控股公司,其主要资产是持有的保利置业集团(0119.HK/港币3.45,未有评级)的39.66%的股权(40.39%的表决权),主要业务包括房地产开发等,发展项目覆盖中国20个主要城市,包括上海、香港、广州、深圳、武汉、苏州、贵阳、南宁等,并持有包括上海保利广场、上海证券大厦和北京保利大厦等商业物业。此次收购完成后,保利集团和保利地产将各持有保利控股 50%已发行股本,保利集团仍是保利置业集团的最终控股股东,持股比例为40.87%,而保利地产则间接获取20%的股权。

    2018年1-5月,公司实现签约面积1025.98万平方米,同比增长31.22%;实现签约金额1551.19亿元,同比增长42.95%。在去年高速增长的背景下,今年销售增速继续位居龙头公司前列,一方面得益于去年以来公司积极的土地扩张策略,另一方面在地产调控升级、资金面紧张的大背景下,公司作为央企在融资方面优势明显。目前房地产市场平稳向好,二线城市通过人才新政等各种方式提升房地产市场需求。公司区域布局平衡,核心经济圈周边城市土地储备比例提升,有利于继续提升市场占有率,巩固龙头地位。

    地产央企国改内部破冰,收购保利香港股权解决同业竞争、提升实力

    2)确定保利地产主导开发地位,资产整合解决同业竞争。本次交易的目的是以保利地产为核心对保利集团境内房地产业务进行整合,由保利地产收购保利香港控股50%股权,且未来境内新增的房地产开发项目均由保利地产为主进行开发,以逐步解决保利地产和保利置业的潜在同业竞争。交易完成后,保利地产将分享保利香港控股的未来收益,并进一步扩大业务区域,有利于提升经营规模和市场占有率,巩固公司行业龙头地位。

    政策边际改善有利于地产估值修复

    2017年11月,保利地产董事会审议通过了《关于收购保利(香港)控股有限公司50%股权的议案》,公司拟以约23.8亿元收购保利集团持有的保利香港50%股权,并承接约27.7亿元的债务,目前该议案已经股东大会审议通过。

    3)集团整合加速落地,板块龙头价值低估。公司今年销售业绩保持稳健增长,1-10月累计实现签约金额2,379亿元,同比增长37%,1-9月实现归属上市公司股东的净利润82.7亿元,同比增长16.3%,均实现显著增长。另一方面,公司于去年推出的期权激励要求未来业绩复合增速达到8%,而目前对应2018年市盈率仅8.2倍,作为龙头房企显著低估,叠加近期集团整合加速落地作为催化剂,我们重申公司买入评级。

    上半年房地产调控升级、资管新规实施,部分民营地产企业债券发行受到较大影响,地产行业融资成本明显上升,公司作为央企,融资渠道畅通,融资成本低于行业平均水平。随着未来定向降准的实施,资金面有望边际改善,利于地产板块估值修复。

    公司表明,此次交易的目的是以保利地产为核心对保利集团境内房地产业务进行整合,且未来境内新增的房地产开发项目均由保利地产为主进行开发,以逐步解决保利地产和保利置业的潜在同业竞争,符合我们此前的预判。交易完成后,保利地产将分享保利香港的未来收益,并进一步扩大业务区域,有利于提升经营规模和市场占有率,巩固公司行业龙头地位。我们在2017年6月的深度报告中已提出,保利置业与保利地产的项目区域布局划分不明显,存在一定的“同业竞争”关系,但保利地产作为保利集团的重要地产开发平台,占集团地产业务量的86%,在国企改革进程的不断推进下,若能通过国改将保利地产与保利置业整合,实现资源优化与效率提升,将极大地提升公司整体实力,并且也符合国企改革的大方向。

    投资建议

    销售增长显著,市占率提升,行业地位领先

    我们预计公司2018年收入1888.98亿元,同比增长29.1%,实现归属母公司股东净利润204.32亿元,同比增长30.8%,基本每股收益1.72元。以目前价格计,对应PE为8.2倍,维持“推荐”评级。

    2017年1-11月,公司实现销售面积1991.85万平米,同比增长39.53%;实现销售额2742.74亿元,同比增长45.16%。销售均价13770元/平米,同比增长4.03%。公司“城市群战略”效果显著,2017年1-11月市占率较2016年末提升0.59个百分点至2.38%,符合我们“行业集中度在行业降温阶段加速倾向龙头企业”的判断,预计公司2018年在行业当前调控环境下仍能保持增长。参考克尔瑞榜单,公司1-11月销售额排名第5,行业地位领先。

    风险提示

    扩张积极,重点布局二线城市

    房地产调控升级,房价大幅下跌。

    2017年1-11月,公司累计拿地项目约159个,拿地金额约1405亿元,计容建面约3117万平米;拿地面积/销售面积约为1.56,扩张步伐积极;拿地项目主要分布在二线城市。

    PB、PS、PE均低,重估净资产安全边际高,维持“买入”评级

    我们在6月12日的深度报告已经向投资者分析了公司股价的安全边际,当时未考虑“两翼”业务及2017年新增房地产项目价值,仅考虑2016年末1.14亿平米总可售建面并假设2017-2021未来五年房地产销售签约均价接近但不高于2016年均价、2020年房地产签约额达5000亿元,WACC取11%,得出RNAVPS(每股重估净资产)为18.01元,P/RNAV为0.7,安全边际较高;在A股的千亿市值房企中,保利地产PB、PS及2017动态PE均最低,估值低廉,预计2017/2018年EPS为1.16/1.5元,对应PE为11.3/8.7X,维持“买入”评级。

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