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关怀备至租费同权等政策预期,房地产行当周报

2019-11-09 作者:澳门新葡亰手机版   |   浏览(170)

黄金周假期备案影响渐消,新房、二手房成交整体热度回升。根据我们跟踪的60样本城市来看,2017年第41周新房绝对成交水平为1125套(均值概念),环比上升87%,相比2016年周均1487套减少了24%,略低于过去五年周平均成交套数1166套。我们跟踪的60个样本城市中,一线、调控二三线、重点二三线、其他分别环比上升292%、76%、56%、101%,市场热度显著上升。我们跟踪的14样本城市成交均值为721套,环比上涨279%、同比下滑68%、年初累计同比减少24%。

新房、二手房成交整体热度回升。根据我们跟踪的60样本城市来看,2017年第39周绝对成交水平为1335套,环比增长26%,同比下降39%,累计同比下降17%。其中一线、调控二三线、重点二三线热度显著提升,分别环比上升38%、33%、32%,其他城市累计同比增长17%。第40周受黄金周备案登记延迟影响,绝对成交水平仅为599套,同比下滑53%。二手房第39周成交均值为1067套,环比上升8%、同比下滑45%、累计同比下降22%。第40周14样本城市成交均值为206套,环比下降89%、同比上升22%、累计同比下降22%。

新房、二手房成交整体热度下降。根据我们跟踪的60样本城市来看,2017年第46周新房绝对成交水平为1075套(均值概念),环比下降10%,相比2016年周均1487套减少了28%。我们跟踪的60个样本城市中,一线、调控二三线、重点二三线、其他分别环比下降11%、15%、3%、9%,市场热度小幅回调。我们跟踪的14样本城市成交均值为881套,环比下滑1%、同比下滑31%、年初累计同比减少26%。

    十九大在即,短期内板块观望情绪浓厚。上周申万房地产板块整体上涨0.58%,同期沪深300上涨2.20%,跑输大盘,在申万28个子行业中表现不佳,成交量647.8亿元,环比下跌20%。上周市北高新受益租售同权概念的持续催化影响表现亮眼,周涨幅达10.1%,此外珠江控股和海航创新表现优异,周涨幅分别为9.5%、7.1%。

    限售政策密集出台致短期内板块承压。上上周申万房地产板块整体下跌3.85%,同期沪深300下跌0.03%,跑输大盘,在申万28个子行业中表现较差,成交量812.7亿元,环比下跌41.9%。表现较好的个股主要是广宇发展(重组鲁能集团旗下地产业务)、嘉宝集团(房地产基金概念股)、财信发展(现金收购环保资产),周涨幅分别达17.4%、11.5%、10.0%。

    板块放量上涨,基本面优质个股表现亮眼。上周申万房地产板块整体上涨0.25%,同期沪深300上涨0.22%,跑赢大盘,在申万28个子行业中表现优异,成交量867.1亿元,环比上涨21.6%。个股方面,上周表现较好的个股主要是保利地产(低估值蓝筹)、新城控股(高增速二线蓝筹)、新湖中宝(金融业务布局加速)和光大嘉宝(房地产基金标的),周涨幅分别达12.4%、12.4%、8.4%、8.1%。

    调控政策持续接力,香港政府改化土地用途。继上周石家庄、贵阳、桂林、北海、宁波等市调控政策接力落地后,昆明、福建、三亚等地继续跟进。昆明市呈贡区新购买的新建商品住房,需取得不动产权属证书满2年方可上市交易。福建对销售均价过高、不接受政府价格指导的楼盘,不予办理预售许可、不予办理网签合同备案、不予办理现房销售备案。在三亚,非本省户籍居民家庭及企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房,须取得不动产权证满5年后方可转让。香港政府找到有210幅土地可以改划用途,预料能于未来6至7年提供31万个单位。

    多城接力出台限售限购政策,福建推共有产权住房。继上上周长沙、南昌、重庆、贵州、南宁等多地出台限售政策,石家庄、贵阳、桂林、北海、宁波跟进调控,北海、石家庄最严厉,限售期限长达5年;贵阳新购住房3年内不得转让;宁波限售期限为2年。福建省出台新政,共有产权住房只能自住,不得擅自出租、转借、改变用途,取得共有产权住房不动产权证满5年后可上市交易。2018年-2020年福州市每年新建成的各类租赁住房占新增住房供应总量的比例不低于25%、厦门市不低于30%。龙头房企9月销售数据持续超预期,龙头市占率提升逻辑再次印证。根据克尔瑞公布的最新销售数据,融创、万科、龙湖、保利、招商等龙头房企9月单月销售数据持续超市场预期,同比增幅分别达218.4%、64.5%、45.7%、37.4%、34.8%,二线蓝筹旭辉、新城、世茂、华润9月销售金额同比增幅分别达59.9%、55.4%、58.1%、52.0%。

    限售继续加码,租赁市场持续政策利好。成都全市新取得预售许可或现售备案的商品住房,开盘销售全部采取公证摇号排序选房的销售方式。泉州规定部分区域新购住房需取得不动产权证满5年方可转让。此外,多地政府出台政策利好租房市场。未来5年北京将供应1000公顷集体土地用于建设,单次租期不得超过10年。郑州开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

    龙头房企9月销售数据持续超预期,龙头市占率提升逻辑再次印证。根据克尔瑞公布的最新销售数据,融创、万科、龙湖、保利、招商等龙头房企9月单月销售数据持续超市场预期,同比增幅分别达218.4%、64.5%、45.7%、37.4%、34.8%,二线蓝筹旭辉、新城、世茂、华润9月销售金额同比增幅分别达59.9%、55.4%、58.1%、52.0%。

    限售政策密集出台致短期内板块承压,龙头房企销售数据印证市占率提升逻辑,板块迎绝佳投资窗口。由于930调控靴子落地叠加龙头超预期膨胀,我们上调行业投资评级至“强于大市”。推荐低估值蓝筹金地集团、文旅地产龙头华侨城A、销售放量二线蓝筹蓝光发展、国企改革小市值标的天健集团以及受益长租公寓概念的世联行,建议关注陆家嘴、招商蛇口、保利地产、华发股份、南山控股、南国置业。

    房地产投资依旧韧性十足。10月单月投资增长5.6%,相比上月有所回落。1-10月房地产投资增速从前值8.1%小幅回落到7.8%。我们倾向于判断1-9月的投资增速是下半年的高点,1-11月还可能小幅回落,年末会再度小幅抬升,整体表现平稳。房地产投资的几个核心部分:土地购置面积依旧强劲但溢价率开始有回落、住宅新开工表现强于销售面积、施工面积增长稳定,“房住不炒”从资金端约束短期购房行为,销售数据有序回落,但对新开工和拿地的消息影响还不明显,投资韧性表现十足。

    十九大临近板块以观望为主,前期多城限售导致板块调整并提供绝佳建仓时期,重点关注长效机制、租售同权和REITs等政策催化剂以及龙头销售增速与行业销售增速剪刀差对市占率提升逻辑的印证。推荐低估值蓝筹金地集团、文旅地产龙头华侨城A、销售放量二线蓝筹蓝光发展、国企改革小市值标的天健集团以及受益长租公寓概念的世联行,建议关注陆家嘴、保利地产、华发股份、南山控股、南国置业。

    风险提示:信贷政策进一步趋紧等。

    龙头房企10月销售数据持续超预期,龙头市占率提升逻辑再次印证。2017年1-10月融创、阳光城、泰禾销售增速超100%,分别为144%、108%、119%,碧桂园、龙湖、招商蛇口、新城、正荣均表现优异,增速分别为78%、89%、59%、57%、61%。融创、保利、华夏幸福、世茂等龙头房企10月单月销售数据持续超市场预期,同比增幅分别达207%、61%、67%、72%。

    风险提示:信贷政策进一步趋紧、限售政策不断加码等。

    上周公布行业数据,房地产投资韧性十足,购房需求预期不改。A股推荐低估值蓝筹保利地产、新城控股、金地集团,国企改革小市值标的南山控股;关注万科A、世联行、华侨城A、蓝光发展;港股推荐碧桂园、龙光地产、旭辉控股、禹洲地产。

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